Planujesz kupno mieszkania? O te 7 rzeczy koniecznie zapytaj dewelopera. Zobacz, o co pytać, aby podjąć najlepszą decyzję

Aby zakup mieszkania był strzałem w dziesiątkę, przede wszystkim musimy dobrze ocenić swoje możliwości finansowe. Ostateczny wybór mieszkania powinna poprzedzić także wnikliwa analiza dostępnych na rynku nieruchomości ofert sprzedażowych. Jeżeli mamy już upatrzone 2-3 najlepsze lokalizacje, pozostaje nam umówić się na rozmowę w biurze dewelopera. Warto się do niej merytorycznie przygotować i zadać inwestorowi konkretne pytania. Od odpowiedzi na nie może zależeć, czy zakup mieszkania okaże się sukcesem czy porażką. Każdy, kto przynajmniej raz był na spotkaniu z deweloperem, wie, że inwestor sam z siebie nie będzie chciał mówić o rzeczach, które mogłyby sprawić, że klient rozmyśli się i zrezygnuje z zakupu mieszkania. To my jako nabywcy musimy zadbać o to, aby dowiedzieć się najistotniejszych rzeczy.

– Klienci firm deweloperskich są coraz bardziej świadomi swoich oczekiwań i preferencji. Nie zawsze jednak wiedzą, że czasem pozornie mało istotne kwestie mogą wpłynąć na to, czy zdecydujemy się na daną nieruchomość. Zakup mieszkania to bardzo emocjonująca i ważna chwila, która powinna być poprzedzona wizytą w biurze sprzedaży. Kto jak nie doradca zna wszystkie szczegóły związane z projektem i pomoże rozwiać wszelkie wątpliwości? – tłumaczy Włodzimierz Machnio z biura sprzedaży Apartamenty Pileckiego 59 w Warszawie.

O co zatem warto zapytać dewelopera na spotkaniu przedsprzedażowym? Podpowiadamy!

• Jakie są koszty umowy deweloperskiej i jak wygląda harmonogram spłat?
  Tego typu informacja jest bardzo istotna – zwłaszcza w sytuacji, gdy bank odmówi nam udzielenia kredytu hipotetycznego. Zazwyczaj pierwsza wpłata wynosi 10 proc. i uiszcza się ją po podpisaniu umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Następnie deweloper daje nam czas na uzyskanie kredytu – zwykle jest to od 30 do 60 dni roboczych. Jeżeli okaże się, że minimum dwa banki odmówiły nam zgody na udzielenie kredytu, deweloper powinien zwrócić nam koszt pierwszej wpłaty za mieszkanie. Pamiętajmy – zapis o zwrocie kosztów powinien znaleźć się w umowie przedwstępnej.

• Jakie materiały będą wykorzystane do budowy mieszkań?
  Jest to bardzo często pomijane pytanie, co jest dużym błędem. Brak wiedzy w tym zakresie może odbić się czkawką, ale dopiero wtedy, kiedy będziemy już na swoim. O co dokładnie może chodzić? Częstym problemem współczesnego budownictwa są tzw. cienkie ściany, czyli zbyt słaba akustyka mieszkań, co może wpływać na komfort mieszkania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami przez ściany oddzielające dwa lokale mieszkaniowe nie powinny przechodzić dźwięki o natężeniu niższym niż 50 decybeli. Niestety, w wielu nowych mieszkania izolacyjność akustyczna ścian i stropów nie spełnia wymagań wynikających z przepisów.

  Z czego wynikają te uchybienia? Powód zwykle tkwi w oszczędnościach. Deweloperzy idą po linii najmniejszego oporu i do wyciszenia mieszkań stosują zwykły styropian, który jest tani, ale nie tłumi dźwięków tak dobrze, jak znacznie droższa szklana wełna mineralna. Zawsze możemy poprosić dewelopera o udostępnienie dokumentacji technicznej budynku i zawarte w niej dane konsultować z inżynierem budowlanym. Od razu uprzedzamy, że deweloperzy niechętnie przystają na tego typu prośby.

• Kiedy cena za mieszkanie może ulec zmianie?
  Cena mieszkania może zmienić się, jeśli w trakcie odbioru okaże się, że metraż lokalu jest większy lub mniejszy. Zwykle nie są to duże różnice, jednak deweloper musi rozliczyć się z kupującym co do milimetra. Jeśli po obliczeniach mieszkanie traci na metrażu, firma musi oddać nam pieniądze na etapie podpisywania aktu przenoszącego własność. Analogicznie – jeśli mieszkanie okaże się większe, to nabywca musi dopłacić inwestorowi. Tego typu sytuacje nie zdarzają się w inwestycjach oddanych już do użytku.

• Jakie będą koszty utrzymania nieruchomości?
  Przyszłym właścicielom mieszkania wydaje się, że kredyt to jedyny wydatek związany z zakupem mieszkania. Mało kto zdaje sobie sprawę, że wysokość czynszu zależeć będzie struktury osiedla,standardu budynku, terenów zielonych itp. Warto zapytać dewelopera, jakie mogą być szacowane koszty utrzymanie nieruchomości i czy firma zainwestowała w rozwiązania, które miałaby przełożenie na mniejsze rachunki.

- Deweloperzy coraz częściej wdrażają proekologiczne rozwiązania, stawiają na coraz bardziej nowoczesne technologie budowlane. Wszystko to przekłada się bowiem na finalny koszt utrzymania danej nieruchomości. W naszym przypadku w ostatnim czasie stawiamy na realizacje bazujące na drewnianych prefabrykatach i technologii szkieletowej. Budynki wyposażamy dodatkowo w pompy ciepła, rekuperację, panele fotowoltaiczne czy ogrzewanie podłogowe. Dzięki temu nasi klienci mogą sporo zaoszczędzić na rachunkach za ogrzewanie, ciepłą wodę i oświetlenie – wyjaśnia Włodzimierz Machnio.

• Jaki będzie standard wykończenia mieszkania oraz części wspólnych budynku?
  W trakcie rozmowy z deweloperem dopytać o wszystkie kwestie związane ze standardem nie tyle samego lokalu mieszkalnego, co i części wspólnych. To dość ważna informacja dla osób, które kupują mieszkanie w celach inwestycyjnych i w przyszłości chcieliby zyskać na sprzedaży nieruchomości. Jeżeli osiedle wybudowane jest na obrzeżach miasta, warto dopytać, czy w nieruchomości planowane są lokale usługowe z przeznaczeniem np. na sklepy, żłobki lub przedszkola.

• Jakie są zasady rezerwacji mieszkania?
  Umowa rezerwacyjna to swego rodzaju zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Często podpisanie jest wiąże się z wpłaceniem określonej kwoty na rzecz dewelopera, która zostaje zaliczona na poczet ceny mieszkania. Umowa rezerwacyjna przydaje się osobom, które kupują mieszkanie na kredyt i muszą oczekiwać na decyzję banku. Na pewno warto sprawdzić, czy w treści dokumentu pojawia się informacja miedzy innymi o cenie za metr kwadratowy, terminie podpisania umowy deweloperskiej czy zaliczce lub zadatku.

  W jakich sytuacjach odstąpienie od umowy rezerwacyjnej nie niesie ze sobą żadnych konsekwencji? Do takiej wyjątków należy z pewnością sytuacja, w której dokument nie zobowiązuje do zawarcia umowy deweloperskiej, a w jego treści nie znajdziemy żadnych podpunktów mówiących o karach umownych. Podobnie rzecz ma się w przypadku, gdy bank odmówi nam przyznania kredytu – wówczas umowa także traci ważność i deweloper powinien oddać nam wpłacony zadatek.

• Co obejmuje standard deweloperski?
  Zapytaj inwestora o to, czy ściany będą pokryte gładzią oraz jaka planowana jest klasa drzwi. Dowiedz się także, czy w inwestycji znajdzie się miejsce na dodatkowe powierzchnie, takie jak miejsca parkingowe i komórki lokatorskie. W niektórych inwestycjach deweloperzy wyodrębniają halę garażową jak lokal użytkowy z księgą wieczystą. Takie rozwiązanie daje szansę na sprzedaż miejsca postojowego niezależenie od lokalu mieszkalnego.

– W 2024 roku wysokość stawek podatkowych nie ulegnie zmianie. Maksymalna stawka za 1 mkw. miejsca postojowego, które stanowi część nieruchomości wspólnej wyniesie 1,15 zł, natomiast maksymalna stawka podatkowa dla pozostałych części budynków (w tym hali garażowej jako lokalu użytkowego z księgą wieczystą - 11,17 zł za 1 mkw. miejsca parkingowego – dodaje ekspert.

Pamiętajmy, że podczas wizyty w biurze sprzedażowym deweloper musi przekazać nam zestaw niezbędnych dokumentów, m.in. plan mieszkania, harmonogram spłat z prospektem informacyjny, kopię aktu notarialnego, który jest potwierdzeniem, że deweloper ma prawa do działki, na której stawia bloki

W listopadzie br. Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda podpisał nowelizację rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany mają wejść w życie w kwietniu 2024 r, a ich celem ma być uporanie się z tzw. patodeweloperką. Jeden z przepisów zakłada, że minimalna odległość minimalna odległość budynku wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 metrów.

Zmienią się także przepisy dotyczące odległości budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych – ma ona wynosić 30 m. Nowe przepisy mają zmusić deweloperów do bardziej racjonalnego planowania miejsc postojowych, budowę bezpiecznych i dobrze wyposażonych placów zabaw oraz miejsc do rekreacji dla dorosłych. Mają też zostać zwiększone odległości między balkonami.

Więcej o planowanych zmianach w prawie budowlanym dowiesz się z artykułu: Rosnące ceny nieruchomości zachęcały inwestorów do łamania zasad. Od kwietnia nie będzie już tak łatwo